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上海写字楼租赁供应量增加 整体空置率上升

  12月26日,戴德梁行在上海举行2018年第四季度媒体发布会,围绕零售商业市场、写字楼市场、工业地产市场大宗交易市场进行多维度解读。

  写字楼市场租赁供应量增加 潜力新兴区域销售受肯定

  根据戴德梁行华东区写字楼部数据显示,截至2018年底,上海写字楼租赁市场整体空置率上升,核心地区和新兴区域的租金均稍有回落。核心区域的供应量大幅增加,新兴区域则涌现出许多代表项目,如虹桥汇、旭辉莘庄中心、丰树商业城等。

  戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁介绍,金融行业依旧聚集在核心区,部分金融企业在扩租需求下由核心区向新兴区延升,如置汇旭辉的主要租户就是金融企业;中心区批零贸易行业需求活跃,如徐家汇中心II期T1就是满租状态,联合办公主流布点核心区,产业导向集中板块去化速度较快,如东航滨江中心出租率约75%,搬迁是新盘成交的主要类型。

  相比2017年,上海写字楼租赁市场,金融行业成交量下滑3.5%,创新金融、扩租和搬迁需求构成交易主力;AI及科创产业大力发展促进需求提升,软件开发、人工智能、网络技术、信息平台、娱乐游戏企业表现较为活跃;联合办公表现突出,品牌扩容以及定制化服务需要更大的面积和空间。

  结合长三角整体情况来看,戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁认为,今年上海写字楼租赁市场的内资比重增加,长三角城市需求小幅扩大,以电子信息科技、生产制造、专业服务、房地产行业为主的长三角城市企业,以新设、搬迁等方式进入上海,主要入驻大虹桥、长宁、陆家嘴等区域,租赁面积需求区间较大,从113-32000平方米不等。

  写字楼销售市场方面,根据戴德梁行华东区写字楼部数据统计,2018年1到11月,上海写字楼成交面积为126万平方米,相比2017整年度增加12万平方米,成交量小幅上升,整栋交易比重放大;从区域来看,前滩、南外滩、浦东滨江等滨江沿线的大宗产品交易较多,小独栋产品则聚焦于大场、江桥、北蔡、莘庄等地,大虹桥作为潜力新兴区域,大宗交易和小独栋产品均受到买家青睐。目前初步统计,主流买家多为内资企业。

  沈洁预测,随着中国对外开放100条、促进民营企业发展27条、长三角一体化发展国家战略、产业地图、自贸实验区扩容、建立科创板注册制等利好举措的推出,就大力推动行业企业发展,未来四年,上海办公楼市场仍处于供应高峰周期内,而2018年土地规模化出让,自持比例的提高也将加剧后市供应压力;未来四年办公楼市场仍处于供应高峰周期内,而2018年土地规模化出让,自持比例的提高也将加剧后市供应压力;伴随大幅放宽银行外资市场准入门槛、AI产业大力发展、进博会成功举办、全面推进药品医疗器械进口枢纽口岸建设,金融、电子信息科技、批零贸易、医疗健康四大产业发展势头良好;上海跨国总部机构数量保持全国领先,在对外开放,自贸区扩容的举措下,将继续吸引越来越多的跨国企业总部入驻。

  零售商业市场供应上升 细分行业迎来挑战

  2018年度,上海涌现出大量的新商业体,“多中心化”发展促使上海零售市场向远郊扩大,在新零售激烈的竞争中,各业态积极寻求发展之道,细分行业迎来机遇与挑战。

  戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历介绍,依托上海轨交的快速发展,申城的零售商业于近年持续向远郊扩大,2018年,近86.5%的新增零售项目位于上海的非核心区域,而以内环、中环为主的核心商圈的零售商业项目进入“集中改造期”。上海近2年有127.72万㎡商业经历改造,内环地区改造面积占比57%,如南京西路818广场,第一百货等购物中心均加入到改造队伍中。

  魏建历表示,大量新商业体的集中入市,在加剧零售市场竞争的同时,促使购物中心运营方通过物业升级、品牌及业态调整来保持自身竞争力,二者形成良性循环,不少国际知名时尚、运动服饰、潮牌等在2018年开设大型旗舰或概念店:如意大利女装品牌Liu Jo于恒隆广场内开出中国首店;设计师品牌DamirDoma于兴业太古汇内开出亚洲首家旗舰店;美国运动品牌锐步在淮海中路开设其亚太首家旗舰店;Forevermark于兴业太古汇开出全球首家旗舰店等。

  纵观各业态在零售市场的发展,戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历认为,零售商业细分市场的竞争将会愈加明显,以瞄准女性消费者,从彩妆护肤、女性服饰、女性运动产品及健康美体产品入手,在零售市场上活跃扩张的“她经济”就是一个直接体现。而基于生鲜类产品的特性要求,生鲜行业将迎来巨大挑战。生鲜新零售运营商应加快布局与调整,进一步提升线上线下店铺的效率,实体门店要从单一的销售产品和客户服务的角色,转变为集品牌形象展示、商品体验、销售服务、客户管理以及库存和物流配送节点等功能为一体,要通过改善仓储模式、提高分拣效率、拓展实体店铺网络、提升线上线下门店购物体验、强化配送能力等加强市场竞争力;智能物流、冷链技术、智能供应链、大数据等技术,在近几年给生鲜类市场带来巨大变革,积极利用新兴科技优化运营管理水平、挖掘培育符合市场需求的新业态、新模式的生鲜类运营商,将会在竞争中获得更多机会。

  物流工业市场热度不减 运营主体多元化成必然趋势

  环顾上海物流市场供需现状,戴德梁行华东区数据库数据显示,截止2018年12月,市场供应量为748万平方米,空置率低于5%,整体市场热度不减,租金在过去三年一直保持稳定增长,逼近1.6元/平方米/天。从物流市场各区域租赁情况来看,嘉定区域已经满租,其他各区租金水平均稳中有增,地理位置对租金的影响较大。青浦区2018年新增近10万方的新项目,但因政府要求入驻公司在本地注册并达到30万/亩的税收要求,导致吸纳速度减慢,75.9%的入住率成为上海入驻率最低的区域;闵行区地理位置优越,但仓库数量较少,拔高租金水平,租金达到2.03元/平方米/天;临港整体价格较低,由于有较大的增量空间,且特斯拉项目的落地提升了市场关注度,租金水平及入住率都有提升。从物流市场交易现状来看,戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊表示,上海一手仓储土地对比过去三年供应量不断减少,2018年的供应量有所增加但仍然有限,基金和物流运营商更加关注二手物业交易。

  在工业用地方面,近年来,上海工业用地供给收紧,厂房物业呈现供不应求的局面,租金保持持续增长态势,受惠于G60科创走廊建设与临港开发建设,松江、临港是上海工业用地出让的主要区域;而建设在工业用地或研发用地上的产业区域,包含办公楼,研发中心和轻工业等业态(以下简称“商务园区”)由于需求强劲,租金持续增长,整体规模不断扩张,预计2018年底将超过770万㎡;漕河泾、临空两大热门板块,在有增量入市的情况下仍保持较低的空置率,租金上升幅度相对整体来说趋于平缓。戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊结合戴德梁行数据库数据介绍,众多的工业园区中,张江、漕河泾、紫竹等成熟国家级开发区厂房租金较高;商务园区中,临空、张江和漕河泾位居租金最高子市场的前三位。

  根据上海统计局发布的上海产业转移情况,苏智渊表示上海外移产业逐渐呈现分化趋势,对具备空间布局能力、自主创新实力、价值链延伸要求的资本密集、技术密集型行业或企业,如汽车、精品钢材、装备制造业,和“三高一低”(高投入、高消耗、高污染、低效益)产业,如纺织业、化工和危化业等,展现出截然不同的转移方式,产业地产中园区运营主体以国企为主,但由于近年鼓励引入多元开发主体,外来民营开发主体与国资合资,未来运营主体多元化将是必然趋势。

  编辑; 虹口办公楼                                          http://www.09office.com/offices/list_1_a_8.html

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